Bất động sản 2016: Tiếp tục ổn định, vào chiều sâu

Thị trường bất động sản (BĐS) đang trên đà tăng trưởng trở lại, thanh khoản tăng mạnh và giá nhiều phân khúc được dự báo sẽ tăng trong năm 2016.

Bên cạnh đó, thị trường đang đón nhận nhiều yếu tố thuận lợi như kinh tế tiếp tục đà tăng trưởng, sự hoàn thiện về chính sách, các hiệp định thương mại tự do (FTA) được thực thi, đặc biệt hiệp định TPP sẽ được thông qua trong tháng 2 tới. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, thị trường BĐS phải vượt qua các thách thức như sự thừa cung, phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, nợ xấu được đảm bảo bằng BĐS chiếm tỷ lệ lớn…

Sôi động thị trường phía Bắc

Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội của Savills cho thấy phân khúc căn hộ để bán đang thực sự nóng, khi tổng nguồn cung sơ cấp mới trên thị trường đạt 16.000 căn hộ, tăng 79% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung căn hộ để bán thứ cấp đạt 126.000 căn hộ trong năm 2015. Căn hộ giá quanh 2 tỷ đồng/căn đang thu hút nhiều người mua.

Số lượng căn hộ bán cả năm 2015 đạt 23.300 căn, kỷ lục bán từ trước đến nay, trong đó căn hộ hạng B đang dẫn dắt thị trường. Những yếu tố giúp tăng lượng cung là niềm tin người mua được cải thiện, nên nhiều nhà đầu tư đã mua cả sàn để phân phối lại. Triển vọng phân khúc căn hộ để bán năm 2016 được dự báo vẫn ở mức cao trong nửa đầu năm, tập trung phân khúc hạng B, và có thể chững lại do nguồn cung tăng mạnh cuối năm 2016.

Cũng theo Savills, thị trường BĐS Hà Nội sau thời gian dài trầm lắng đã sôi động trở lại. Chỉ tính trong quý IV-2015 đã có 414 giao dịch biệt thự nhà liền kề được thực hiện thành công trong tổng số 755 biệt thự, nhà liền kề được tung ra thị trường. Đây là số lượng giao dịch cao nhất trong 2 năm qua. Giá bán trung bình sơ cấp biệt thự khoảng 184 triệu đồng/m2, nhà liền kề khoảng 139 triệu đồng/m2.

Có đến 87% nguồn cung là nhà liền kề đang thống lĩnh thị trường sơ cấp. Giá nhà liền kề thời gian qua tăng theo hướng bền vững khoảng 3%/năm. Tính chung, tổng nguồn cung của phân khúc biệt thự, nhà liền kề đến cuối năm 2015 đạt 31.125 căn, trong đó 13.677 căn ở thị trường sơ cấp và 17.488 căn thị trường thứ cấp. Dự báo trong năm 2016 sẽ có thêm 16 dự án biệt thự, nhà liền kề bung sản phẩm vào thị trường, cung cấp thêm 2.740 căn trên địa bàn Hà Nội.

"Với nhiều yếu tố thuận lợi như kinh tế tiếp tục đà phục hồi, làn sóng FDI đón đầu các FTA Việt Nam tham gia, cộng với lãi suất thấp… thị trường BĐS 2016 sẽ giữ được nhịp tăng trưởng, trong đó phân khúc căn hộ sẽ vẫn là phân khúc sôi động nhất; căn hộ cao cấp và biệt thự liền kề tại những vị trí thuận lợi, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh sẽ dành được sự quan tâm của khách hàng có thu nhập cao, đặc biệt khách hàng ngoại quốc sẽ tăng lên đáng kể khi các quy định luật pháp về cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam trở nên hoàn chỉnh hơn" - TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng​.

Một điểm đáng chú ý khác của thị trường BĐS 2015 là quy mô các dự án tăng mạnh. Nhiều dự án có tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng đã được triển khai với tiến độ nhanh và bung hàng ra thị trường. Năm qua cũng chứng kiến nhiều dự án cao cấp, có giá trị cả chục tỷ đồng/sản phẩm có sức tiêu thụ tốt như Vinhomes Riverside tại Long Biên, Hà Nội; dự án FLC Sầm Sơn, Thanh Hóa; Aqua Bay tại Khu đô thị mới Ecopark, Hưng Yên…

Nhiều dự án đã tái sinh cùng với sự ấm lên của thị trường sau thời gian dài đắp chiếu. Hoạt động triển khai dự án diễn ra rầm rộ không chỉ ở Hà Nội mà còn ở nhiều địa phương khác như Thanh Hóa, Nghệ An, Hải Phòng… Thị trường cũng chứng kiến sự nổi lên của nhiều doanh nghiệp tư nhân trong nước với các dự án quy mô hàng ngàn tỷ đồng như Vingroup, FLC, Novaland, Đại Quang Minh… Nhiều dự án do các chủ đầu tư này thực hiện đã trở thành điểm sáng về phát triển đô thị. Nhiều dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng do các nhà đầu tư tư nhân triển khai đã trở thành điểm đến của các hoạt động văn hóa, du lịch giải trí trong nước và mang tầm quốc tế…

Vẫn còn những lo ngại

Ở một góc nhìn khiên tốn hơn, TS. Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết có nhiều yếu tố sẽ kích thích dòng vốn tiếp tục đổ vào thị trường BĐS trong năm 2016, trên nền tảng đã đạt được trong năm 2015. Đó là, chỉ trong 10 tháng năm 2015, thị trường Hà Nội có 6.950 giao dịch căn hộ thành công, tăng 70% và tại TPHCM có 6.700 căn hộ giao dịch thành công, tăng gấp 2 lần giao dịch cùng kỳ năm trước.

"Để thị trường BĐS 2016 phát triển bền vững, phải hoàn thiện các chính sách pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, phát triển đô thị, nhà ở và kinh doanh BĐS; tập trung kiểm soát quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch, kế hoạch; kiên trì thực hiện các giải pháp về kiểm soát phát triển thị trường gắn với Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội; tiếp tục tái cơ cấu thị trường, đa dạng hóa sản phẩm, để sản phẩm BĐS đến được mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực" - Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng

Giao dịch nhà phố và đất nền cũng tăng khá. Đây là những tín hiệu cho thấy đà phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS trong bối cảnh mới. Tuy nhiên cần thận trọng với các yếu tố tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu nóng lên, đạt khoảng 17% trong năm 2015, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP. Tín dụng BĐS vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và nguồn huy động từ dân cư là chủ yếu.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh của thị trường BĐS ở 2 TP lớn là Hà Nội và TPHCM với nhiều dự án mới, trong khi vẫn còn tồn tại một lượng không nhỏ hàng hóa tồn kho tại nhiều dự án từ giai đoạn trước chưa có cách giải quyết rốt ráo. Đây chính là dư địa tiềm ẩn các yếu tố tạo nên sự dư thừa hàng hóa, mất cân đối hàng hóa BĐS, tạo nguy cơ bong bóng vào bất kỳ giai đoạn nào trong tương lai.

Về dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này trong năm 2016, ông Trần Ngọc Quang cho biết thị trường BĐS Việt Nam đang nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài, xu hướng xuất khẩu dự án BĐS sẽ diễn ra. Giới đầu tư kinh doanh trong nước đã và đang đặt nhiều kỳ vọng vào sự bứt phá của thị trường BĐS Việt Nam khi TPP được thông qua. Hiện giá BĐS tại Việt Nam vẫn thấp hơn so với giá tại các quốc gia phát triển trong khu vực căn cứ theo GDP và cả mặt bằng thu nhập. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư ngoại đổ vốn vào nhiều dự án BĐS trong năm nay.

3 kịch bản 2016

Với những yếu tố thuận lợi của thị trường trong năm qua, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, đã đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS năm 2016. Kịch bản thứ nhất, thị trường tiếp tục đà tăng trưởng nhưng không có sự bùng nổ nguồn tiền. Khả năng này dễ xảy ra do các yếu tố bùng nổ nguồn tiền chưa hội tụ đủ. Luồng tiền có nguồn gốc suy giảm từ nguồn đầu tư có yếu tố nhà nước được bù trừ với nguồn trong dân đổ vào thị trường tăng lên. Ngoài ra, sẽ có một lượng tiền vừa phải từ dòng FDI đổ vào sẽ làm thay đổi tổng cầu trên thị trường. Tuy nhiên, do tâm lý còn chần chừ, chờ đợi chính sách nên kịch bản không bùng nổ nguồn tiền vào thị trường dễ xảy ra nhất.

Kịch bản thứ 2, thị trường bùng nổ tại một vài phân khúc. Bởi lẽ, thị trường BĐS hiện nay trông chờ vào 3 nguồn tiền chính: nguồn có yếu tố nhà nước như đầu tư công, đầu tư doanh nghiệp nhà nước; nguồn có yếu tố nước ngoài như đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đầu tư gián tiếp thông qua người nước ngoài mua nhà và kiều hối; nguồn tiền trong dân.

Tuy nhiên, với quy định của Luật Đầu tư công, và quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư ngoài ngành, luồng tiền thứ nhất gần như không còn. Vì vậy thị trường BĐS 2016 sẽ trông chờ vào dòng vốn ngoại và tiền trong dân. Điều này cho thấy, chỉ những phân khúc phù hợp với yếu tố nước ngoài chủ yếu là cao cấp hoặc phù hợp với nhu cầu trong dân như phân khúc trung bình, bình dân là khởi sắc. Kịch bản này được nhiều nhà đầu tư chờ đợi nhưng sẽ chỉ xảy ra vào nửa cuối 2016.

Kịch bản thứ 3, thị trường sẽ suy giảm. Kịch bản này xảy ra nếu TPP không được thông qua thuận lợi, quan hệ quốc tế có chiều hướng xấu đi, kinh tế thế giới có những bất thường và kinh tế vĩ mô trong nước không giữ được sự ổn định hiện nay. Bất cứ yếu tố nào xảy ra cũng ảnh hưởng tới luồng tiền đầu tư vào BĐS. Và nếu những yếu tố này diễn ra luồng tiền sẽ rời bỏ thị trường. Đây là kịch bản không mong muốn nhất và ít xảy ra nhất.

Để thị trường BĐS diễn ra theo kịch bản thứ nhất và hai, yếu tố sống còn là phải đảm bảo ổn định tình hình kinh tế vĩ mô trong năm 2016, cần giữ mức tăng trưởng cao, lạm phát thấp, cân bằng ngân sách, ổn định đầu tư và tăng cường xử lý nợ công. Thị trường BĐS 2016 không thể phát triển lành mạnh nếu kinh tế vĩ mô không ổn định.

Bên cạnh đó, để thu hút dòng vốn vào thị trường cần minh bạch các chính sách về thị trường, đặc biệt các chính sách, thủ tục cho phép Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Nhận định tổng quan về thị trường BĐS trong thời gian tới, TS. Trần Kim Chung cho rằng thị trường 2016 sẽ tiếp tục đà tăng trưởng của 2015 nhưng không quá khởi sắc. Nếu không có những yếu tố đột biến về dòng tiền, thị trường sẽ tăng trưởng ổn định trong trung hạn.